주택담보대출 주담대 DSR 계산법 완벽 정리: 마이너스통장, 신용대출

 

 

목차

• 1. DSR이란 무엇인가?
• 2. DSR 계산법: 단계별로 알아보자
• 3. 마이너스통장과 DSR 계산
• 4. 스트레스 DSR이란?
• 5. DSR과 DTI의 차이점
• 6. 주택담보대출 한도에 미치는 영향
• 7. DSR 계산 예시
• 8. DSR 규제에서 제외되는 대출

1. DSR이란 무엇인가?

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 대출자의 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출, 카드론, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산하며, 대출자의 상환 능력을 평가하는 핵심 지표입니다. 금융위원회는 이를 통해 과도한 대출을 방지하고 가계부채를 관리합니다. 예를 들어, 연소득 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받는다면, 연간 원리금 상환액은 2천만 원을 초과할 수 없습니다.

DSR은 특히 주택담보대출을 받을 때 중요한 기준이 되며, 2025년 현재 은행권에서는 DSR 40%, 비은행권(제2금융권)에서는 50%로 제한됩니다. 총 대출액이 1억 원을 초과하면 이 규제가 적용되며, 대출 한도를 산정할 때 필수적으로 고려됩니다.

 

2. DSR 계산법: 단계별로 알아보자

DSR 계산은 간단한 공식을 통해 이루어집니다. 공식은 다음과 같습니다:

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

계산 단계는 다음과 같습니다:

1. 연소득 확인: 본인의 연간 총소득(근로소득, 사업소득 등)을 파악합니다. 예: 연봉 5천만 원.
2. 대출 원리금 계산: 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장 등)의 연간 원금과 이자 상환액을 합산합니다.
3. 비율 계산: 상환액을 소득으로 나누고 100을 곱해 DSR 비율을 구합니다.

예를 들어, 연소득 5천만 원, 주택담보대출 연간 원리금 1,500만 원, 신용대출 연간 원리금 500만 원이라면, DSR = (1,500만 + 500만) ÷ 5,000만 × 100 = 40%입니다.

 

3. 마이너스통장과 DSR 계산

마이너스통장(신용한도대출)은 DSR 계산 시 특별히 취급됩니다. 마이너스통장은 사용 금액이 아닌 한도 전체를 기준으로 원리금 상환액을 계산합니다. 이는 대출자가 한도를 전액 사용할 가능성을 고려한 금융당국의 규제 방식입니다. 예를 들어, 마이너스통장 한도가 3천만 원이고 금리가 5%라면, 실제 사용 금액이 1천만 원이더라도 3천만 원 전체에 대한 원리금을 계산합니다.

계산 방식은 다음과 같습니다:

• 마이너스통장 한도에 평균 대출 금리(예: 5%)를 적용해 연간 이자를 계산합니다.
• 원금 상환은 통상 5년 만기로 가정하여 연간 원금 상환액을 산출합니다.
• 이를 다른 대출의 원리금과 합산하여 DSR을 구합니다.

예: 마이너스통장 한도 3천만 원, 금리 5%, 5년 만기로 가정하면 연간 이자 150만 원(3,000만 × 5%), 연간 원금 상환액 600만 원(3,000만 ÷ 5년). 총 연간 원리금은 750만 원입니다. 이를 주택담보대출 등 다른 대출과 합산하여 DSR을 계산합니다.

 

 

4. 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 고려해 추가적인 가산금리(스트레스 금리)를 적용하여 DSR을 계산하는 제도입니다. 2025년 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR은 스트레스 금리를 100% 반영하며, 은행권 수도권 주택담보대출의 경우 1.5%가 적용됩니다. 예를 들어, 대출 금리가 4.5%라면, 스트레스 금리 1.5%를 더해 6%로 계산합니다.

2024년 기준 스트레스 금리는 0.75%이며, 수도권 주택담보대출은 1.2%로 상향 적용됩니다. 이로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있으니, 대출 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

5. DSR과 DTI의 차이점

DSR과 DTI(총부채상환비율)는 비슷해 보이지만 중요한 차이점이 있습니다. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 포함하여 계산하며, 주로 주택담보대출에 초점을 맞춥니다. 반면, DSR은 모든 대출(마이너스통장 포함)의 원리금을 포함하므로 더 엄격한 규제입니다.

예: 연소득 5천만 원, 주택담보대출 원리금 1,500만 원, 마이너스통장 이자 150만 원일 때, DTI = (1,500만 + 150만) ÷ 5,000만 × 100 = 33%, DSR = (1,500만 + 마이너스통장 원리금) ÷ 5,000만 × 100으로, DSR이 더 높게 나옵니다.

 

6. 주택담보대출 한도에 미치는 영향

DSR 규제로 인해 대출 한도는 소득과 기존 대출(마이너스통장 포함)에 따라 크게 달라집니다. 예를 들어, 연소득 1억 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받으면 연간 원리금 상환액은 4,000만 원 이하로 제한됩니다. 마이너스통장 한도가 높다면 추가 주택담보대출 한도가 줄어듭니다.

2025년 스트레스 DSR 3단계 시행으로, 연소득 1억 원 기준 대출 한도가 약 1.2억 원 줄어들 수 있습니다. 따라서 대출 계획을 세울 때는 DSR 계산기를 활용해 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

7. DSR 계산 예시

다음은 마이너스통장을 포함한 DSR 계산 예시입니다. 연소득 6천만 원, 주택담보대출 3억 원(금리 4.5%, 30년 만기, 원리금균등상환), 마이너스통장 한도 3천만 원(금리 5%, 5년 만기 가정)인 경우:

항목	금액
주택담보대출 연간 원리금	1,933만 원
마이너스통장 연간 원리금	750만 원
총 원리금 상환액	2,683만 원
DSR	44.72% (2,683만 ÷ 6,000만 × 100)

이 경우 DSR 40%를 초과하므로, 대출 한도를 줄이거나 마이너스통장 한도를 낮춰야 합니다.

8. DSR 규제에서 제외되는 대출

일부 대출은 DSR 규제에서 제외됩니다. 대표적으로 다음과 같습니다:

• 서민금융상품(보금자리론, 디딤돌대출 등)
• 전세자금대출(전세보증금담보대출 제외)
• 3백만 원 이하 소액 신용대출
• 재건축·재개발 이주비 대출

이러한 대출은 서민과 실수요자를 지원하기 위해 설계되었으며, DSR 계산 시 포함되지 않습니다.

지금 바로 DSR 계산하고 대출 계획 세우기

주택담보대출을 계획 중이라면 DSR 계산을 통해 본인의 대출 한도를 미리 파악하세요. 특히 마이너스통장이 있다면 한도 전체가 계산에 포함되므로 주의가 필요합니다. 정확한 계산과 금융 상담을 통해 무리 없는 대출 설계를 할 수 있습니다. 지금 아래 버튼을 클릭하여 대출 한도를 확인해보세요!

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